同個社區，有人成交單價突然砍掉三成，又有人高出兩成。與其直接算平均，不如先學會辨認哪些成交「不能算進行情」。
實價登錄是真實成交，但「真實」不代表「可比較」。一筆交易背後可能夾著親友贈與、車位併購、整戶承接、或帶租約的條件，把這些放進平均，算出來的行情就會被極端值灌票。過濾不是不誠實，而是讓數據回到「同類物件比同類物件」的基準上。
| 交易型態 | 為何要先剔除或加權 |
|---|---|
| 親友／關係人交易 | 為節稅或資金調度，價格常偏離市場，不具指標意義。 |
| 車位併入總價 | 單價被車位灌水或稀釋，房屋本體行情失真。 |
| 整戶／多戶承接 | 一次買下一整層或多戶，常有團購式折扣，不能當零售行情。 |
| 含租約、含債務承接 | 條件複雜，成交價含了租約權利或債務安排。 |
| 特殊樓層或罕見格局 | 如頂樓加蓋、角地、畸零地，成交樣本少，不宜代表全區。 |
| 明顯筆誤或補登 | 單價離群到不合理，可能是登錄筆誤，需比對其他來源確認。 |
把可疑案例先標出來之後，行情的算法反而更單純：
| 你看到的現象 | 比較可能的真相 |
|---|---|
| 同社區突然一筆超低價 | 可能是親友移轉或含債務承接，不是行情崩跌。 |
| 某戶單價特別高 | 可能含高價坡道車位、整新過、或頂樓獨棟，不宜比一般戶。 |
| 新成屋比隔壁貴一截 | 新建案含公設比、建材、管理費成本，與中古屋本來就不同軌。 |
實價登錄不是拿來平均的，而是拿來「篩選」的。把特殊交易先攤開看、把口徑對齊、把極端值先記錄再決定取捨，你對區段行情的判斷就會比多數人更貼近真實成交。資料庫的價值，不在資料多，而在你懂得留下對的那一筆。