開價是藝術，但底價是科學。把物件條件對應回區段行情，買賣雙方在談判桌上心裡都要有同一把尺。
很多人一進門就被「開價」牽著走，其實三者各有位置：
| 價格名詞 | 意義 |
|---|---|
| 開價 / 掛牌價 | 賣方（或代銷）喊出的價，通常預留議價空間，未必反映真實成交意願。 |
| 成交價 | 過去真實蓋章的價，是實價登錄留下來的證據，也是最硬的參考。 |
| 行情價 | 由一群相近成交歸納出的合理價帶，不是單一數字，而是一個區間。 |
議價的本質，就是把開價往行情價帶的方向拉。心裡沒有行情價帶，再會談也只是隨對方起舞。
對賣方來說，區段行情是訂價的壓艙石。常見兩種失準：
務實的訂價，是把掛牌價放在行情價帶的中間偏高一點，預留合理議價空間；屋況有明顯優勢（整新過、高樓層、面公園）才往上抓，反之往下調。
行情是基準，條件是加減。下面是實務上常見的方向（實際幅度依個案與區段而異）：
| 物件條件差異 | 對合理價的影響方向 |
|---|---|
| 高樓層、邊間、面公園 | 行情之上，視景觀與採光給溢价空間。 |
| 低樓層、臨路、採光差 | 行情之下，買方會據此要求折讓。 |
| 含新裝潢、家電全留 | 可小幅加分，但舊裝潢通常不計價。 |
| 格局畸零、有海沙輻射疑慮 | 需明顯折讓，且要主動揭露避免日後爭議。 |
| 車位位置優（坡道平面、近電梯） | 車位價加分，房屋本體仍照行情。 |
議價不是比誰聲音大，而是誰手上的證據多。把區段行情讀懂、把可比成交攤開、把物件條件逐項加減，買方不會買在最高點、賣方不會賤賣。下一篇我們接著處理最容易誤判的環節：實價登錄裡哪些交易要先剔除。